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海外投资置业,收益真的高吗


发表时间:2023/10/28 17:48:07     阅读次数: 6    


最近总有人联系我,让我代理国外的楼盘,有美国、加拿大、日本、澳洲等发达国家的楼盘,也有马来西亚、泰国的楼盘,互联网上也经常看到这些楼盘的广告,日常生活中也经常接到这些楼盘的销售电话,那么海外投资置业可行吗,收入真的高吗?

壹:海外投资热潮

从2005年以后,得益于经济的快速发展,中国的房价开始快速上涨,那些早期在大城市买入多套房的人,资产收益巨大,身价暴涨。同时这些年实业机会也多,很多人赚到了钱,所以这些年很多人有钱了,腰包鼓了。

过去十年,中国大城市的房价上涨了10倍,看到国内的房价高了,很多人说中国的房产泡沫巨大,随时可能暴跌崩盘。于是有人就想着到国外发达国家去投资买房,而很多的国外的房产中介这些年也通过各种渠道向中国的中产推销国外的房子,那么问题来了,国外的房产真的值得投资吗?投资收益真的高吗?

贰:房价收入比与租售比

很多人说中国房价泡沫巨大,总喜欢拿房价收入比来做文章,所谓房价收入比指的是当地房价与当地居民家庭年收入的比值。

房价收入比,美国大多数城市的是4-6,核心大城市是8-10左右。而中国小城市是房价收入比大多在10左右,核心大城市房价收入比达到了20。和美国对比,中国的房价收入比偏高,甚至超过了美国2008年房产泡沫时候的数字,因此用房价收入比的指标来衡量,觉得中国房价泡沫巨大。

另外一个衡量指标是租售比,租售比指的是每平方米的月租金与每平方米的房价的比值,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300,而中国小城市的租售比普遍在300以上,核心大城市的租售比一般是800-1000,售价800万的房子,月租金收入只有1万。

无论是房价收入比还是租售比,如果按照美国的标准来衡量,中国的房价确实有泡沫了,但是中国的市场情况和美国不一样,更应该动态的看问题,才能全面反应市场的真实情况。

美国人的收入年增长率大概是2%,工资增长速度很慢,你和美国人交流会发现,他们的收入多年不增长。而中国人的年收入增长率大概是8-10%左右,年轻人的收入增长的更快,基本上8年左右的时间收入可以翻翻。

收入快速增长带来的是房价的快速上涨和租金的快速上涨。如果你用今天的收入来计算5年前的房价收入比和租售比,你会发现中国的数字和美国是差不多的,因为收入在快速增长,大家对未来的预期也高,购买力就强,这个直接反应到了房价和租金上。市场的真实情况是,中国大城市的房价大概4年左右翻翻,租金7年左右翻翻。

如果考虑到中国收入的快速增长,动态来看中国的房价,会得到不一样的结果,不一定就有多大泡沫。

叁:供求关系

美国和世界其他发达国家的城市化率大概是70-85%,他们早已经完成了城市化,城市的人口规模基本是固定的,人口增加很少,对住房的新增需求也很少,大多数城市平均住房套数是户均1.1套,房子的供应与需求处于一个平衡状态,所以房价的上涨很慢,房价上涨更多的是反应经济周期和通货膨胀。

中国的城市化率只有51%,无论是现在还是未来,都会有大量的年轻人涌入大城市,到大城市去工作,去生活。这对大城市的房子新增需求是巨大的,而大城市土地供给量有限,短期内房子不可能大量供给,处于供不应求的状态。以深圳为例,去年的新增人口是62万,两个人组成一个家庭,即使是25%的人口留下来,也是7.5万个家庭,而深圳每年的住房供给量只有4万多套,一直处于供不应求的状态。

房价最终是由供求关系决定的,一个供不应求的城市要比供求平衡的城市房价上涨的压力更大,泡沫存在的可能性也会更小。



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